Réussir son achat dans le neuf : 6 étapes clés

Comprenez les frais appliqués à l’achat neuf & définissez votre budget

D’un point de vue financier, l’achat d’un logement neuf diffère clairement de celui d’un bien existant. En effet, alors que l’acheteur d’un bien ancien doit s’acquitter de frais d’enregistrement (7% en Flandre & 12,5% en Wallonie & à Bruxelles), celui qui achète un bien neuf est quant à lui assujetti au régime de la TVA. 21 % de TVA pensez-vous ? Pas toujours non !

21% : Si vous achetez un terrain pour y faire construire un logement neuf

Si vous faites l’acquisition d’un terrain en vue d’y faire construire une habitation neuve, vous devrez alors régler des droits d’enregistrement au notaire pour l’achat du terrain.

Lorsque vous démarrez la construction de votre futur logement neuf, vous serez alors soumis au régime de la TVA à 21% tout au long des travaux nécessaires à son achèvement.

Autres frais annexes pouvant s’appliquer dans ce cas de figure : analyse urbanistique éventuelle de votre terrain avant construction…

21% : Si vous achetez un appartement ou une maison issu d’un projet neuf à construire ou en cours de construction

Dans ce cas de figure, c’est le constructeur qui est propriétaire du terrain sur lequel votre habitation sera construite. Un principe de quote-part est alors appliqué pour le terrain d’une part et pour la construction d’autre part, on parle dans ce cas de démembrement de la propriété du terrain.

Quote-part liée au terrain : frais d’enregistrement à payer au notaire (12,5% en Wallonie & à Bruxelles, 10% en Flandre).

Quote-part liée à construction : 21% de TVA.

Cette technique de division du terrain & de la construction vous permet donc de profiter du régime des droits d’enregistrement qui s’applique alors sur une partie du prix de vente du bien neuf. Ainsi, puisque vous évitez un régime général à 21% sur le prix de vente global, vous bénéficiez d’une baisse des coûts finaux de votre acquisition.

Autres frais annexes pouvant s’appliquer dans ce cas de figure : frais de raccordements éventuels, frais administratifs en cas de copropriété…

Enfin, dans les deux cas si votre projet d’achat immobilier implique un crédit, votre prêt hypothécaire devra faire l’objet d’un acte notarié (et donc en conséquence des frais de notaire & d’enregistrement).

Pour avoir une estimation des frais d’enregistrement & de notaire qui pourraient être liés à votre crédit hypothécaire, rendez-vous sur ce lien (simulateur de calcul proposé par la Fédération des Notaires de Belgique).

Maintenant que vous avez une vision de l’ensemble de ces différents postes de charges, vous disposez d’une idée claire du budget de votre projet immobilier, du montant de votre crédit immobilier & de l’apport personnel à fournir. Vous pouvez alors lancer vos premières recherches pour trouver le bien de vos rêves.

Affinez votre projet d’achat immobilier en listant les appartements ou biens neufs qui correspondent à vos critères

Que vous cherchiez à acheter un appartement ou une maison, le fait d’acheter sur plans vous poussera à faire appel à votre imagination puisque vous n’aurez d’autre choix que de vous projeter au travers de plans et visuels 2D ou 3D !

Commencez déjà par lister vos besoins & pensez à les hiérarchiser (et oui, vous serez sans doute amené à devoir faire quelques compromis).

Voici entre autres les questions essentielles à se poser lorsqu’on veut acheter un bien neuf :

• Vous cherchez une maison ou appartement ?
• Avez-vous besoin d’espaces extérieurs (terrasse, jardin, cour…) ?
• Quelle surface habitable attendez-vous ?
• De combien de chambres avez-vous besoin ?
• Quel cadre de vie recherchez-vous (campagne, centre-ville…) ?
• Dans quel secteur géographique souhaitez-vous habiter ?
• Quelles sont les commodités et facilités à proximité qui sont essentielles pour vous ? (transports en commun, commerces, écoles…)
• Désirez-vous des finitions particulières ?

Il ne vous reste alors plus qu’à sélectionner les projets immobiliers qui correspondent le mieux à votre recherche & à multiplier les sources d’informations pour les mettre en concurrence !

Faites le plein d’informations sur les atouts du projet dans son ensemble avant de vous lancer

Lors de vos recherches sur les sites d’agences immobilières et les portails immobiliers, vous allez devoir récolter un maximum d’informations au sujet des différents projets immobiliers qui retiennent votre attention : réponse à vos besoins, prix, situation, cadre de vie, facilités à proximité, qualité des finitions…

Dressez alors les avantages et inconvénients de chaque projet, cela vous aidera dans votre décision finale !

Autre conseil : faites une recherche sur le promoteur immobilier en charge du projet qui vous intéresse et demandez à visiter quelques appartements ou maisons témoins qu’il a déjà fait construire. Vous pourrez ainsi avoir un réel aperçu de la qualité des biens livrés.

Si cela n’est pas possible, vous pouvez également vous fier aux avis clients afin d’être rassuré sur la qualité des réalisations du constructeur.

Personnalisez le bien & sa configuration grâce aux différentes options à votre disposition

L’avantage principal de l’achat sur plan est qu’il vous permet de moduler votre intérieur comme vous le souhaitez, en accord avec le promoteur. Il est souvent possible par exemple de modifier des murs non-porteurs, de créer un espace bureau ou une buanderie, de modifier les sanitaires ou encore la cuisine ! 

En fonction des installations techniques prévues, vous pourrez également déplacer ou ajouter des prises électriques, modifier l’emplacement de certains radiateurs ou encore ajouter une arrivée d’eau supplémentaire. Bref, vous avez l’embarras du choix !

Bien entendu, ces modifications sont possibles jusqu’à un certain degré d’avancement des travaux. En effet, si vous faites construire une maison neuve sur votre propre terrain, vous aurez alors de nombreuses possibilités pour modifier les plans et pourrez mettre en place les différentes options citées ci-dessus.

Par contre, si vous faites l’acquisition d’un appartement neuf établi dans un projet immobilier comptabilisant plusieurs dizaines d’unités, vos options de personnalisation risquent d’être davantage limitées. On vous proposera par exemple de modifier les mobiliers de salle de bain ou de cuisine, de personnaliser les sols intérieurs, d’ajouter des prises.

Notez tout de même que dans ce cas de figure, plus vous réservez tardivement un bien neuf, plus les travaux dans celui-ci seront avancés, cela vous laissera donc moins de possibilités de personnalisation.

Signez le contrat de réservation & préparez-vous à l’étalement des frais prévus via la loi breyne

La loi breyne : généralités

Depuis 1971, dans le cadre de l’achat d’un bien neuf l’acheteur est protégé par la loi Breyne. Cette loi concerne les immeubles neufs destinés à l’habitation, qu’ils soient à construire ou en cours de construction. 

Concrètement, cela signifie que la loi Breyne s’applique dans le cadre de la vente sur plans, pour l’acquisition d’un bien dont les travaux ne sont pas encore terminés voire même non commencer.

Ainsi, grâce à la loi Breyne, l’acheteur jouit progressivement de sa propriété puisque le paiement de son achat se fait par tranches, au fil de l’avancement des travaux. De cette manière, l’acquéreur se prémunit de tout risque financier en cas de faillite du promoteur (ce dernier doit obligatoirement fournir aux acquéreurs une garantie financière d’achèvement).

Enfin, à noter que le contrat est assorti d’une garantie décennale : celle-ci impliquera la responsabilité du constructeur / vendeur en cas de vices cachés et / ou d’erreurs commises pendant les 10 ans suivant l’acquisition, et ce, même s’ils ne sont pas constatés ni visibles lors de la mise à disposition de votre logement.

Acquérir un bien neuf : les modalités de paiement

En ce qui concerne l’étalement des frais évoqué précédemment, les modalités de paiement suivantes sont fixées par la loi Breyne :

1. Aucun paiement ne peut être demandé à l’acquéreur avant la signature du compromis de vente;
2. Le premier acompte ne doit jamais dépasser 5% du montant total de l’acquisition;
3. Le restant-dû devra être payé par tranche;

À titre indicatif, voici ici un exemple de ce qui pourrait s’appliquer si vous faites l’acquisition d’un logement neuf suite au paiement de l’acompte de base : 

• 10 % suite à la pose des fondations;
• 20 % après la pose des hourdis (situés au-dessus du rez-de-chaussée);
• 25 % après la pose des tuiles;
• 20 % suite à la pose des conduites électriques, sanitaires ainsi que les travaux de plafonnage;
• 10 % une fois la pose des revêtements de sol réalisée;
• 10 % lors de la réception provisoire puis à la remise des clés;

Noter que la somme demandée pour une tranche devra correspondre au tarif des travaux réalisés par le constructeur (en cas de doute, votre établissement bancaire peut même demander au promoteur de fournir un justificatif quant au règlement exigé).

Enfin, dernière chose avant de signer votre contrat de réservation, veillez à étudier avec soin les différentes clauses & dispositions prévues. Lisez également avec attention le cahier des charges qui fait état de l’ensemble des agencements & modalités techniques prévus par le constructeur.

Dans ce document sont entre autres repris les différents matériaux et équipements que le promoteur s’engage à installer.

Signez l’acte de vente chez le notaire et réceptionnez les clés de votre nouveau chez-vous

Votre crédit est accepté ? Félicitations, vous n’avez plus qu’à signer l’acte de vente chez votre notaire pour officiellement devenir propriétaire de votre logement neuf !

Cette signature intervient dans un délai de 3 à 6 mois environ suivant la signature du contrat de réservation. 

Ce document reprend un certain nombre d’éléments, déjà conclus au moment de la signature de votre contrat de réservation :

• L’échéancier précisant les tranches de paiements prévues;
• Les détails du prêt hypothécaire conclu avec votre banque;
• Les garanties prévues quant à l’achèvement des travaux prévus;

Ca y est, l’acte est signé ?! Vous êtes enfin à l’ultime étape de votre projet d’achat : la réception des clés de votre futur cocon !

Notez que la loi Breyne prévoit deux modes de réception de votre bien neuf : 

• La réception provisoire
• La réception définitive

La loi exige d’ailleurs qu’un délai d’un an s’écoule entre ces deux phases.

En premier lieu, vous devez profiter de la réception provisoire de votre bien pour vérifier avec précaution les éventuels défauts de construction visibles.

La construction et l’aménagement sont-ils conformes au plan fourni par le promoteur ? Faites le tour l’ensemble des pièces, replongez-vous dans le cahier des charges afin de vous assurer qu’il est respecté.

Ensuite, passé le délai d’un an minimum après la date de réception provisoire, entre en jeu la réception définitive. Elle fait quant à elle état des défauts constatés à l’usage : mauvaise tension dans les prises électriques, problèmes éventuels avec les arrivées de chauffage… 

Quoi qu’il en soit, comme précisé plus haut, dans l’immobilier neuf, vous disposez d’une garantie décennale pour obtenir d’éventuelles réparations dans les 10 ans suivant la réception des clés.
Tout est conforme & comme vous l’attendiez ? Il est désormais temps pour vous d’enfin profiter de votre logement neuf !

En conclusion…

L’achat d’un bien immobilier sur plan vous demandera certes de l’imagination mais il vous permettra de vous lancer dans un projet immobilier où vous pourrez laisser libre court à vos envies et sans rencontrer de mauvaises surprises ! 

Outre le fait que vous bénéficiez de matériaux neufs, performants & répondant aux dernières normes, vous aurez de multiples possibilités de personnalisation pour la configuration & l’aménagement de votre futur chez-vous.

Prenez le soin de parcourir avec attention l’ensemble des documents qui vous sont fournis (pas seulement la brochure) et des modalités prévues afin d’éviter toute déconvenue et d’assurer une parfaite adéquation entre vos besoins initiaux et la livraison finale !