Acheter sa maison en 8 étapes clés

Établissez le budget de votre projet immobilier

Avant toute démarche de recherche de biens, vous allez devoir budgétiser votre projet immobilier. C’est cette étape qui déterminera les critères de votre future recherche.

Généralement, on retrouve 3 ressources à envisager pour le financement d’un bien immobilier :

Le crédit immobilier

En Belgique, depuis le 1er janvier 2020, la Banque Nationale de Belgique (BNB) a durci les conditions d’obtention de crédits immobiliers.

Il est désormais demandé aux différents organismes bancaires du pays d’accorder un crédit immobilier à hauteur maximum de 90% de la valeur du bien (hors frais d’acte notarié). Une marge de manœuvre reste toutefois envisageable, votre banque peut analyser votre dossier en ce sens.

Notre partenaire financier, La Maison du Crédit Belge nous précise d’ailleurs les informations suivantes :

• Achat en dessous de 90%  possible pour tout le monde;
• Achat entre 90% et 100% de quotité possible seulement pour 35% des candidats primo-acquéreurs;
• Achat au-dessus de 100% de quotité (max 105%) possible seulement pour 5% des primo-acquéreurs;

Pour les immeubles de rapport la quotité doit être de maximum 80 %

Aussi, nous vous conseillons de faire un tour des différents établissements bancaires afin d’avoir une idée des taux octroyés, des montants envisageables & conditions d’emprunt qu’ils sont prêts à vous proposer.

Votre apport personnel

Comme on l’a vu précédemment, sauf cas particulier, la banque ne vous permet désormais plus d’emprunter à hauteur de 100% de la valeur du bien que vous visez. Votre apport personnel devra donc combler le pourcentage restant (par exemple, si la banque vous octroie une capacité d’emprunt à hauteur de 90%, vous devrez apportez personnellement les 10% restants).

Mais pas seulement !

Votre apport devra également couvrir les frais d’acte d’achat de votre maison. Ces derniers oscillent entre 7% et 15% de la valeur d’achat du bien. Ce taux est variable en fonction de la région, du prix du bien mais aussi en fonction des abattements et réductions complémentaires que vous allez pouvoir obtenir.

De manière générale, les frais d’acte d’achat se compose des postes suivants : droits d’enregistrement, honoraires du notaire, frais administratifs, transcription hypothécaire & TVA.

Pour calculer le montant exact de vos frais d’achat, le site notaire.be met à votre disposition un simulateur de calcul que vous pouvez retrouver sur ce lien.

L’octroi d’aides au financement

En fonction de la région dans laquelle vous allez acheter votre bien immobilier, vous pourrez potentiellement bénéficier de certaines aides accordées par l’Etat, en voici quelques exemples proposées en Wallonie :

• La prime énergie pour améliorer les performances énergétiques de votre bien;
• La prime rénovation en vue d’optimiser la salubrité de votre bien;
• La prime Qualiwatt pour l’installation de panneaux photovoltaïques;

Maintenant que le budget global de votre projet immobilier & ses différents postes sont établis, vous pouvez passer à la recherche !

Définissez un projet envisageable et listez les biens qui correspondent à vos différents critères

En corrélant votre budget à vos envies et besoins, vous allez pouvoir dresser une liste des critères attendus dans le cadre de votre achat immobilier.

Pour cela, vous allez notamment vous intéresser à :

• La nature du bien : souhaitez-vous une maison mitoyenne ou plutôt 4 façades ? Quel est le nombre minimum de chambres à prévoir ?
• L’état général : êtes-vous prêt à réaliser de grosses rénovations ? Envisagez-vous un simple rafraîchissement ou comptez-vous poser directement vos meubles ?
• La localisation : avez-vous des quartiers privilégiés ou voyez-vous plutôt large ? Avez-vous impérativement besoin de transports en commun à proximité ? Recherchez-vous une maison de ville ou à la campagne ?
• L’équipement prévu : désirez-vous une cuisine full équipée ? Attendez-vous des finitions particulières ?

Pensez tout de même à hiérarchiser vos attentes car plus vous serez sélectif, plus vous aurez de risques de dépasser votre budget initial mais aussi de voir votre projet d’achat prendre plus de temps que prévu.

La prochaine étape consistera à parcourir le web pour trouver chaussure à votre pied et là, plusieurs options s’offrent à vous pour rechercher le bien de vos rêves :

• sites d’agences immobilières (vous pouvez retrouver tous nos biens à vendre ici)
• portails immobiliers
• sites de notaires

Réalisez autant de visites que possible en vous basant sur les premières informations à votre disposition ainsi que sur les photos et vidéos du bien. Certaines agences proposent même des visites virtuelles du bien, de quoi avoir un bon aperçu du bien avant même de vous déplacer !

Et n’oubliez pas que votre projet d’achat est un processus qui demande temps & réflexion, vous ferez peut-être face à quelques déceptions ou désillusions mais la finalité ne sera que positive !

Le saviez-vous ?

Vous pouvez nous communiquer vos critères de recherche et figurer parmi notre base de contacts afin de recevoir nos biens en exclusivité, avant leur diffusion sur les portails immobiliers & les réseaux sociaux.

Posez bien toutes vos questions avant de faire une offre

Vous avez visité un bien et eu un véritable coup de cœur ? 

Avant de rédiger une offre, soyez méthodique et ne foncez pas trop vite :

• Levez tout doute en posant toutes vos questions au propriétaire actuel ou à l’agent immobilier chargé de vendre la maison;
• Visitez au moins une seconde fois l’habitation et idéalement à différents moments de la journée afin d’évaluer son potentiel en toutes circonstances;
• Parcourez les alentours de la propriété et vérifiez ainsi les atouts du quartier, n’hésitez d’ailleurs pas à vous rapprocher du voisinage pour avoir leur avis à ce sujet;
• Rapprochez-vous également des services d’urbanisme & des communes afin de connaître les éventuels projets privés ou publics à venir…

Notez également que si des travaux sont à prévoir, il serait judicieux de faire appel à un professionnel pour qu’il estime le montant des frais à prévoir.

Par ailleurs, il est important de questionner le vendeur sur les différents postes de charges liés à son habitation : 

• Montant approximatif des factures liées aux dépenses énergétiques (pensez à bien les replacer à votre échelle, si vous cherchez à acheter en couple, vous n’aurez pas les mêmes niveaux de consommation qu’une famille de 4 personnes);
• Charges de copropriété éventuelles;
• Montant du revenu cadastral net;

Tous vos doutes sont désormais levés ? Alors c’est le moment de rédiger votre offre d’achat !

Négociez le prix d’achat et faites une offre d’achat en prenant des précautions

Dans certains cas, il est possible de faire baisser le prix affiché d’un bien. Notez que cette diminution du prix de vente ne doit pas excéder les 10% à 15%, votre offre doit en effet rester crédible aux yeux du vendeur !

Tenez donc compte du prix de vente des biens similaires que vous avez déjà visité mais aussi de la durée depuis laquelle le bien est mis en vente.

Une fois votre prix déterminé, vous devez rédiger une offre d’achat ! 

Le fait de rédiger une offre d’achat en tant que candidat-acquéreur est un véritable engagement. Si celle-ci comporte des conditions suspensives, le compromis de vente ne sera pas effectif tant que ces conditions ne sont pas remplies.

En conclusion, en plus de limiter votre offre dans le temps, ne passez pas à côté des clauses suspensives qui peuvent vous protéger dans le cadre de votre projet d’achat (elles dépendent de la nature du bien en vue) :

• Condition d’obtention de crédit hypothécaire (c’est la clause la plus répandue);
• Condition d’obtention de permis d’urbanisme;
• Attestation de sol déclarant que le terrain n’est pas pollué;
• Réalisation de travaux particuliers à la charge du vendeur dans un délai défini;

Les clauses sont faites pour protéger le candidat-acquéreur mais gardez tout de même en temps que la présence de clauses multiples pourrait freiner certains vendeurs à accepter et donc contre-signer une offre.

Optez pour le meilleur financement possible

On vous en parlait en début d’article, il est vivement conseillé d’introduire votre demande de financement dans plusieurs établissements bancaires. Vous pourrez ainsi comparer les offres reçues et opter pour la meilleure proposition.

En ce qui concerne ensuite les assurances, vous devrez souscrire aux éléments suivants :

• l’assurance solde restant dû : celle-ci prendra en charge le remboursement de votre crédit en cas de décès;
• l’assurance habitation : même si elle n’est pas légalement obligatoire, il est vivement conseiller d’y souscrire puisqu’elle peut vous couvrir en cas d’incendie, tempêtes, dégâts des eaux, bris de glace, vol…

N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec votre courtier qui pourra vous proposer d’autres assurances complémentaires en fonction de vos besoins.

Signez le compromis de vente

C’est le compromis qui rend votre achat définitif. Celui-ci peut être signé chez le notaire ou au sein de l’agence immobilière qui vous aura accompagné dans ce projet d’achat.

Par la suite, vous pourrez retourner à la banque avec le compromis signé pour finaliser votre dossier de financement & régler les derniers détails de votre demande.

Vous êtes ainsi prêt pour la dernière étape : la signature de l’acte notarié chez le notaire !

Finalisez la vente au passage de l’acte chez le notaire

Dernière étape de votre projet d’achat, l’acte notarié représente la sécurité juridique de votre transaction immobilière.

En règle générale, un délai maximal de 4 mois entre le compromis et l’acte de vente est convenu (durée de validité du taux d’intérêts octroyé par la banque).

Comme l’indique sa dénomination, c’est le notaire qui prépare la signature de l’acte. Le notaire s’assure que le document respecte toutes les obligations légales et fait le nécessaire pour que tout se passe correctement.

Ca y est, vous avez signé l’acte ? Félicitations, vous êtes officiellement propriétaire du bien !

Préparez votre emménagement

Maintenant que vous avez les clés en main, vous allez désormais pouvoir réaliser vos changements d’adresse auprès des différentes entreprises dont vous êtes clients. 

Passez également à la commune pour réaliser votre changement de domicile.

Une fois que toutes ces démarches administratives sont finalisées, vous pouvez enfin profiter de votre nouveau chez-vous et aménager vos différentes pièces !

En conclusion…

Nous l’avons vu, l’achat de votre maison est un projet long & engageant, qui vous amènera à suivre un certain nombres d’étapes avant d’obtenir les clés du bien de vos rêves.

Même si ce processus pourra parfois vous paraître complexe, l’accompagnement par des professionnels comme les agents immobiliers vous apportera toute l’expertise nécessaire pour mener à bien votre projet immobilier.

Que vous souhaitiez acheter un bien existant ou neuf, nos ambassadeurs sont là pour vous conseiller, alors n’hésitez pas à nous parler de votre projet immobilier !