Vous ne pouvez plus indexer votre locataire !
Il y a du nouveau en matière de bail et plus précisément dans la méthode de calcul de l’indexation des loyers en région Bruxelloise.
Mais tout d’abord, un peu d’histoire…
Depuis 1991, les contrats de bail de résidence principale ont été régis par une législation fédérale, c’est-à-dire identique pour les 3 régions (loi du 20 février 1991 sur le bail d’habitation).
Mais comme en Belgique rien n’est simple, le 1 er juillet 2014, la compétence en matière de bail de résidence principale est cédée aux régions. Chaque région (Bruxelles, Wallonne et Flamande) a donc ses spécificités !
Pour Bruxelles, le Code Bruxellois du Logement devient donc la source principale et impérative, devant le Code Civil, des règles pour un logement affecté à la résidence principale.
Allez on complexifie encore un peu la chose : toujours pour Bruxelles, n’oubliez pas l’ordonnance du 28 octobre 2021 qui stipule que le bail doit obligatoirement mentionner à partir du 2 décembre 2021 le « le loyer de référence du bien visé ou l’intervalle des loyers autour du loyer de référence du bien visé tel que repris dans la grille indicative des loyers ».
Cette obligation repose sur la (trop discrète) ordonnance bruxelloise visant à instaurer une commission paritaire locative et à lutter contre les loyers abusifs…
Paragraphe à rajouter à l’article « LOYER »
« Conformément à l’ordonnance du 28 OCTOBRE 2021 (MB 22.11.2021) Ordonnance visant à instaurer une commission paritaire locative et à lutter contre les loyers abusifs, le locataire est informé que le loyer INDICATIF de référence pour le logement faisant l’objet du présent contrat, déterminé au jour de sa signature sur le site : Homepage – loyers.brussels se situe entre XXX € et YYY €. La grille indicative des loyers peut être consultée sur le site https://loyers.brussels »
Comment indexer ?
Mais revenons à notre indexation pour la région de Bruxelles: celle-ci n’est autorisée que si elle est expressément indiquée dans le contrat de bail, une fois par an à la date anniversaire du bail et doit se faire par écrit suivant la formule suivante :
( loyer de base x nouvel indice ) / indice de base
Le loyer de base est le loyer mentionné dans le bail, celui que le locataire paiera la première année
Le nouvel indice est celui du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
L’indice de base est celui du mois qui précède celui de la conclusion du bail, nommé et calculé conformément à la législation (actuellement indice santé, attention ne pas oublier de préciser la base (année) de référence).
Par exemple :
Bail signé le 20 septembre 2021, commençant le 1er octobre 2021.
Loyer de départ : 800,00€
Indice de départ en base 2013 : Aout 2021 soit 112,74 (mois qui précède la signature du bail)
Nouvel indice : Septembre 2022 soit 124,92 (mois qui précède la date anniversaire)
( 800,00€ x 124,92 ) / 112,74
Nouveau loyer à partir du 1er octobre 2022 : 886,43€. Et bims…. +10% !
Quoi de neuf en région bruxelloise ?
Le gouvernement bruxellois a récemment approuvé un projet d’ordonnance visant à adapter le Code bruxellois du Logement en vue de modifier l’indexation des loyers. Ainsi, l’ordonnance institue un régime temporaire d’indexation des loyers liée à la performance énergétique du logement… et oui ce fameux PEB !
Voici en pratique ce qui est prévu :
- PEB A, B, C ou D : indexation possible comme prévu dans les conditions du bail.
- PEB E : indexation possible à hauteur de 50% maximum de l’indexation autorisée.
- PEB F ou G (ou pas de PEB) : pas d’indexation autorisée !
L’ordonnance prévoit néanmoins de manière définitive d’instaurer une double condition préalable à toute indexation dans le chef du bailleur:
- Le bailleur doit avoir enregistré son bail conformément au Code du Logement
- Le bailleur doit avoir communiqué le PEB du bien mis en location conformément au Code du Logement
Cette ordonnance est entrée en vigueur le jour de sa publication au Moniteur Belge, soit le 14 octobre dernier et est d’application pour une période de 12 mois.
La Flandre et la Wallonie ont également instauré des mesures similaires. A noter que les texte pour la Région Wallonne n’ont pas encore été publiés au Moniteur Belge.
Petit rappel pour les « têtes en l’air »
L’indexation ne peut être rétroactive que 3 mois maximum. N’oubliez donc pas de le noter dans votre agenda ou de confier la gestion de votre appartement à un gestionnaire qui s’occupera de cela pour vous.
Si vous avez oublié d’indexer votre loyer, alors vous perdez de l’argent tous les mois.
C’est là que notre département « GESTION PRIVATIVE » peut vous intéresser et vous décharger non seulement de cela mais aussi de tous les tracas que vous pourriez avoir avec la gestion de votre ou de vos biens en location.
Contactez-nous au 02 353 24 30 ou via info@mdi.be pour plus de renseignements.
